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计划范文
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计划范文

计划范文1

  1.0 项目概要

  1.1 项目公司

  1.3 客户基础

  1.4 市场机遇

  1.5 项目投资价值

  1.6 项目资金及合作

  1.7 项目成功关键

  1.8 公司使命

  1.9 经济目标

  2.0 公司介绍tzlc

  2.1 历史财务经营状况

  2.2 历史销售网络基础

  2.2.1 现有客户

  2.2.2 潜在客户

  2.3 公司地理位置

  2.4 公司发展战略

  2.5 公司内部控制管理

  2.6 公司产品质量保证

  3.0 项目介绍

  3.1 项目地理位置

  3.2 项目建设资金需求

  3.3 项目投资建设内容

  3.4 项目建设内容与计划

  4.0 产品与技术介绍

  4.1 产品描述

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  4.2 生产工艺流程

  4.3 产品质量

  4.4 环境标准

  4.5 生产原材料

  5.0 市场分析tzlc

  5.1 地方水务行业状况分析

  5.2 区域产业分析

  5.2.1 区域上游产业分析

  5.2.2 区域下游产业市场分析

  5.3 目标市场分析

  5.4 市场容量分析

  5.5 市场需求与趋势分析

  5.5.1 产品的市场需求

  5.5.2 产品的趋势分析

  5.6 销售渠道分析

  5.7 竞争对手情况与分析

  5.7.1 竞争对手情况

  5.7.2 竞争对手情况分析

  5.8 行业准入与政策环境分析

  6.0 项目swot分析与风险分析

  6.1 strengths优势分析

  6.2 weaknesses劣势分析

  6.3 opportunities机会分析

  6.4 threats威胁分析

  6.5 项目主要风险及规避对策

  6.5.1 人才风险及其规避方法

  6.5.2 技术风险及其规避方法

  7.0 战略与实施tzlc

  7.1 公司执行战略

  7.2 市场快速反应系统

  7.2.1 产品供销快速反应管理系统

  7.2.2 生产快速反应管理系统

  7.3 客户关系管理系统

  7.4 市场营销策略

  7.4.1 市场定位

  7.4.2 价格定位策略

  7.4.3 促销策略

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  7.4.4 电子网络营销策略

  7.5 销售制度与实施策略

  7.5.1 多层面营销系统

  7.5.2 多层面代理制度的建立

  7.5.3 多层面营销系统的发展目标

  8.0 管理与人员计划

  8.1 公司组织结构

  8.2 管理团队

  8.3 管理团队组建与完善

  8.4 关键人才的股权激励措施

  8.5 人员发展计划

  9.0 投资估算与财务分析

  9.1 资金筹措与使用方案

  9.2 财务评价基本假设

  9.3 经营收入预测

  9.4 本估算说明

  9.5 损益表估算

  9.6 现金流量估算

  9.7 资产平衡估算

  9.8 盈亏平衡分析

  9.9 财务系数分析

  11.0 公司无形资产价值分析tzlc

  11.1 分析方法的选择

  11.3 基本数据

  11.4 无形资产价值的确定

  附件

  .1 财务报表

  .2 相关证明文件

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计划范文2

  建立一个新公司,或者对公司进行业务重组,最重要的是有一个客观、完整的商业计划书。商业计划书必须解决以下几个关键问题,特别是在目前it业不太景气的时候,关键性的问题不解决好,就势必会影响到全体员工的士气,进而影响到公司的发展。

  1) 现在所做的工作是不是对公司发展最有价值和重要的工作?

  2) 公司下一步的发展目标是什么?

  3) 公司的现在和将来靠什么赚钱?

  4) 公司管理层对于这些问题有没有统一和坚定的答案?

  大家也许还有其他更多的问题,但我想如果这几个问题解决好了,我们的工作就会更有生气(主动性和创造性),我们就会对公司前途更有信心,我们也能更好的抓住工作重点。事实上,如果一个公司现在不赚钱,也不清楚将来靠什么来赚钱的话,那么这个公司又以什么准则来安排工作又保证重点呢?

  现在有的公司(指互联网公司和一部分新it企业)目前就处于这样一个阶段,对于这些问题没有清晰和统一的答案,大家凭感觉来安排工作,抓不住重点,对公司的前景不明朗,有一部分员工甚至对公司的未来失去了信心。如果不能正视和解决这些问题就必然导致两个结果,一种是搞不清这些问题,我就不走了,止步不前,保护和坚守现有的成绩,另一种是不管前面是地雷还是陷阱,抱着一种自欺欺人的假象贸然挺进,不成功即成仁。显然这两种选择都不是投资者和经营者希望看到的。为什么要选择这样做,就是因为不能解决上述几个问题。也许有人要说,就算你解决了上述几个问题,有了明确和清晰的答案,谁又知道你的答案是对还是错呢?对于这个问题,我觉得还是要用辨证的眼光来看,首先,我们没有逃避问题,而是正视它并尽力去解决它,其次,如果我们的答案得到股东,董事,专家顾问,公司管理层以及绝大部分员工的认可的话,那么我们就应该坚信我们的答案是正确的,虽然不排除我们的答案在行动的过程中要不断的修正和改进,但是,我们毕竟有了目标和方向,也有了行动的指南。

  我觉得互联网公司和传统it公司,甚至其他任何行业的公司一样,到最后都是要靠利润和效益来说话,我们把规模做大的目的也是为了获取更多的利益。所以,即使我们现在不能赚钱,我们也应该清楚的知道我们将来靠什么赚钱,能赚到多少钱,什么时候开始赚钱。

  说了这么多道理和理论,其实就是为了要表达,公司就算不准备风险投资,也应该要搞清楚以上问题的答案,做出一个好的商业计划,并且让我们的计划得到股东,董事,专家顾问,公司管理层以及绝大部分员工的认可。

  商业计划书应该是公司的一个重要文件,股东们和投资者会根据计划书来决定投资,董事会会根据计划书来判定经营者的业绩。所以一份好的商业计划书一般都要求有公司管理层,投资顾问,法律顾问,专家顾问(市场和技术)共同参加拟就。

  综上所述,我认为现有it公司或正要筹建的it公司,不如回过头来再审视一下,你的商业计划书是不是做好了。要明白,商业计划书并非骗取风险投资的专用文件,而是我们公司经营管理的行动指南。

计划范文3

  商业计划是招商引资项目获得成功的基本保证,商业计划制作需要厂方提供尽可能详细的资料,使之更全面、更具有说服力和吸引力,以便增加投资合作的可能性。

  1.公司背景/历史

  2.目前的资本结构

  3.股东介绍,包括在公司的职位、能力、资质、股份比例等

  4.有没有期权协议,如果有的话,主要条款如何

  5.公司提供的主要产品/服务介绍

  6.主要产品与消费者目前所使用/所拥有的产品/服务相比,消费者将从公司的产品/服务中如何受益?强调比较结果

  7.产品生产技术简要描述

  8.公司有多少潜在用户?其增长率是多少?公司计划占有该市场的多大份额?

  9.公司如何发现潜在市尝如何打进潜在市场?

  10.公司发展计划

  11.目前客户状况

  12.市场开拓战略

  13.竞争分析公司的竞争对手是谁?公司比竞争对手强/弱的地方是什么?是否具有能阻止其他人进入的壁垒(例如技术/法规)?

  14.可替换产品/服务

  15.公司的优势/弱势/发展的机会/受到的威胁

  16.业务计划的实施:业务计划将如何实施?公司的实施战略是什么?

  17.上下企业产品/原材料/销售关系

  18.公司发展实施时间表和预算

  19.管理团队介绍,公司主要员工构成?他们拥有何种经验、业绩记录和技能?

  20.公司需要多少资金来实施该业务计划?公司如何向外部投资者估值自己?预计“资金消耗率”(或每月支出)是多少?

  21.资金用途

  22.财务分析,描述公司的财务规划

  23.现金流动的安排与使用

计划范文4

  一般来说,商业计划书的格式都是类似的,但是具体到每一份计划需要强调和突出的重点有所不同。

  怎样设计一份商业计划依赖于预想的投资类型和计划所应该包含的内容。例如,一个为公司创建所作的商业计划就有别于一个为了占领新市场的计划。

  尽管有这些差异,商业计划也具有一些共同的特征。总的来说,它们都应该提供一个清晰的容易为人理解的画面,显示着商业投资的机会和风险。做到这一点并不是一个小任务,你必须得很仔细地兼顾内容和形式两个方面。

  一个商业计划总是沿着基本的商业概念逐步完善的。开始,计划只强调几个关键性的因素,随着分析的深入,新的条目不断的被补充;随着新的情况出现,计划还需要重新评估并加入反映这些新情况的条目。可以想象,项目和结果势必会经过不断的协调以使计划的主旨不会发生错误。在工作中,运用一些技巧是很有帮助的。比如说,一条一条的罗列出自己的观点,突出表现交叉应用的资料,精心排版和使用表格形式等都会起到一定的帮助作用。商业计划应当简洁明了。人们在阅读一份自己特别感兴趣的商业计划时,应能立即找到问题及其解决办法。这需要一个相当清晰的结构。并不是纯粹的数据分析便可以使读者信服,但以一种简明的方式,按重要程度给出直接的结论却可以做到这一点。任何被认为可能会引起读者兴趣的主题都应该被全面而简洁的讨论。商业计划最佳长度为30页,上下不超出5页为好(如果你确实具有如英特尔一样强大的实力,你也可以只写一页)。

  鉴于人们在阅读商业计划时一般不会有作者在旁边回答问题或给予解释,所以应尽量采用通俗的语言以避免产生误解。在计划中不涉及到人也不失为一种好办法。商业计划应用事实说话。有时,人们会因为自己本身的狂热,而在描述什么是一个好想法时失去判断能力;当然同时有些东西又的确需要热情渲染。你可以尽可能让你的语调显得客观,以使读者可以仔细掂量你的说法。像广告一样的计划并不能起到很好的吸引读者的作用,反而会引起别人的逆反心理,它引起读者的怀疑、猜测,而使他们无法接受。

  过分挑剔你自己的作品同样也很危险的。考虑到错估和过去的错误导向可能会影响到你的竞争能力和动机,你掌握的信息应是最新的并且可以确信完全正确。只有当你已经采取措施或至少是有办法消除你计划中的缺陷时,你才能在作品中提起它。

  商业计划应当做到让外行也能看懂。一些企业家认为他们可以用大量的技术细节、精细的设计方案、完整的分析报告打动读者,但大多数时候并不是这样。只有少量的技术专家参与商业计划的评估,许多读者都是全然不懂技术的门外汉,他们更欣赏一种简单的解说,也许用一个草图或图片作进一步的说明会作用更好。如果非要加入一些技术细节,你可以把它放到附录里面去。

  商业计划的写作风格应一致。一份商业计划,通常有几个人一起完成,但最后的版本应有一个人统一完成,以避免写作风格和分析深度不一致。商业计划是你的敲门砖。它不仅要以一种风格完成,而且应该看起来很统

  一、很职业。例如,你有的标题的大小和类型都应该和本页的内容和结构相协调,优美而整洁。恰当的使用图片也会给格式的统一增色不少。当然,也可以使用公司的标志。

计划范文5

  xxx公司(或xxx项目)商业计划书

  编号:

  日期:

  (项目公司资料)

  地址:

  邮政编码:

  联系人及职务:

  电话:

  传真:

  网址/电子邮箱:

  保 密

  本商业计划书属商业机密,所有权属于xx公司(或xx项目持有人)。所涉及的内容和资料只限于已签署投资意向书的投资者使用。收到本计划书后,收件方应即刻确认,并遵守以下的规定:

  1、在未取得xx公司(或xx项目持有人)的书面许可前,收件人不得将本计划书之内容

  复制、泄露、散布;

  2、收件人如无意进行本计划书所述之项目,请按上述地址尽快将本计划书完整退回。

  目 录

  报告目录

  第一部分 摘要(整个计划的概括)

  (文字在2页~3页以内)

  一、公司简单描述

  二、公司的宗旨和目标(市场目标和财务目标)

  三、公司目前股权结构

  四、已投入的资金及用途

  五、公司目前主要产品或服务介绍

  六、市场概况和营销策略

  七、主要业务部门及业绩简介

  八、核心经营团队

  九、公司优势说明

  十、目前公司为实现目标的增资需求:原因、数量、方式、用途、偿还

  十

  一、融资方案(资金筹措及投资方式)

  十

  二、财务分析

  1.财务历史数据(前3年~5年销售汇总、利润、成长)

  2.财务预计(后3年~5年)

  3.资产负债情况

  第二部分 综述

  第一章公司介绍

  一、公司的宗旨(公司使命的表述)

  二、公司简介资料

  三、各部门职能和经营目标

  四、公司管理

  1.董事会

  2.经营团队

  3.外部支持(外聘人士/会计师事务所/律师事务所/顾问公司/技术支持/行业协

  会等)

  第二章技术与产品

  一、技术描述及技术持有

  二、产品状况

  1.主要产品目录(分类、名称、规格、型号、价格等)

  2.产品特性

  3.正在开发/待开发产品简介

  4.研发计划及时间表

  5.知识产权策略

  6.无形资产(商标/知识产权/专利等)

  三、产品生产

  1.资源及原材料供应

  2.现有生产条件和生产能力

  3.扩建设施、要求及成本,扩建后生产能力

  4.原有主要设备及添置设备

  5.产品标准、质检和生产成本控制

  6.包装与储运

  第三章市场分析

  一、市场规模、市场结构与划分

  二、目标市场的设定

  三、产品消费群体、消费方式、消费习惯及影响市场的主要因素分析

  四、目前公司产品市场状况,产品所处市场发展阶段(空白/新开发/高成长/成 熟/饱和),产品排名及品牌状况

  五、市场趋势预测和市场机会

  六、行业政策

  第四章竞争分析

  一、无行业垄断

  二、从市场细分看竞争者市场份额

  三、主要竞争对手情况:公司实力、产品情况(种类、价位、特点、包装、营销、市

  场占有率等)

  四、潜在竞争对手情况和市场变化分析

  五、公司产品竞争优势

  第五章市场营销

  一、概述营销计划(区域、方式、渠道、预估目标、份额)

  二、销售政策的制定(以往/现行/计划)

  三、销售渠道、方式、行销环节和售后服务

  四、主要业务关系状况(代理商/经销商/直销商/零售商/加盟者等),各级资格

  认定标准及政策(销售量/回款期限/付款方式/应收账款/货运方式/折扣政

  策等)

  五、销售队伍情况及销售福利分配政策

  六、促销和市场渗透(方式及安排、预算)

  1.主要促销方式

  2.广告/公关策略媒体评估

  七、产品价格方案

  1.定价依据和价格结构

  2.影响价格变化的因素和对策

  八、销售资料统计和销售纪录方式,销售周期的计算。

  九、市场开发规划,销售目标(近期、中期),销售预估(3年~5年)销售额、占有

  率及计算依据

  第六章投资说明

  一、资金需求说明(用量/期限)

  二、资金使用计划及进度

  三、投资形式(贷款/利率/利率支付条件/转股-普通股、优先股、任股权/对应

  价格等)

  四、资本结构

  五、回报/偿还计划

  六、资本原负债结构说明(每笔债务的时间/条件/抵押/利息等)

  七、投资抵押(是否有抵押/抵押品价值及定价依据/定价凭证)

  八、投资担保(是否有抵押/担保者财务报告)

  九、吸纳投资后股权结构

  十、股权成本

  十

  一、投资者介入公司管理之程度说明

  十

  二、报告(定期向投资者提供的报告和资金支出预算)

  十

  三、杂费支付(是否支付中介人手续费)

  第七章投资报酬与退出

  一、股票上市

  二、股权转让

  三、股权回购

  四、股利

  第八章风险分析

  一、资源(原材料/供应商)风险

  二、市场不确定性风险

  三、研发风险

  四、生产不确定性风险

  五、成本控制风险

  六、竞争风险

  七、政策风险

  八、财政风险(应收账款/坏账)

  九、管理风险(含人事/人员流动/关键雇员依赖)

  十、破产风险

  第九章管理

  一、公司组织结构

  二、管理制度及劳动合同

  三、人事计划(配备/招聘/培训/考核)

  四、薪资、福利方案

  五、股权分配和认股计划

  第十章经营预测

  增资后3年~5年公司销售数量、销售额、毛利率、成长率、投资报酬率预估及计

  算依据

  第十一章财务分析

  一、财务分析说明

  二、财务数据预测

  1.销售收入明细表

  2.成本费用明细表

  3.薪金水平明细表

  4.固定资产明细表

  5.资产负债表

  6.利润及分配明细表

  7.现金流量表

  8.财务指标分析

  (1)反映财务盈利能力的指标

  a.财务内部收益率(firr)

  b.投资回收期(pt)

  c.财务净现值(fnpv)

  d.投资利润率

  e.投资利税率

  f.资本金利润率

  g.不确定性分析:盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析

  (2)反映项目清偿能力的指标

  a.资产负债率

  b.流动比率

  c.流动比率

  d.固定资产投资借款偿还期

  第三部分 附录

  一、附件

  1.营业执照影印本

  2.董事会名单及简历

  3.主要经营团队名单及简历

  4.专业术语说明

  5.专利证书/生产许可证/鉴定证书等

  6.注册商标

  7.企业形象设计/宣传资料(标识设计、说明书、出版物、包装说明等)

  8.简报及报道

  9.场地租用证明

  10.工艺流程图

  11.产品市场成长预测图

  二、附表

  1.主要产品目录

  2.主要客户名单

  3.主要供货商及经销商名单

  4.主要设备清单

  5.主场调查表

  6.预估分析表

  7.各种财务报表及财务预估表

计划范文6

  写字楼招商计划书(一)

  提案策划:泉州鸿鸣影视艺术工作室

  案首平面文字创意:投资新座标资本新领袖。

  广告主:福建闽商投资股份有限公司全幅投资大厦高级商务写字楼项目。

  福建闽商投资有限公司拟改建石狮振狮大酒店为闽投公司金融投资大展高级商务写字楼项目,改建后的闽投金融大厦将以闽商投资新座标,石狮资本新领袖为主要诉求点,品牌运作遵循,先投资后租赁,先资本价值后办公值的的原则,从而实现差异化营销。

  福建闽商投资股份有限公司由泉州17家国内国际知名品牌企业联合创办,总投资额5.1亿元,所属行业包括纺织,服装及相关行业以及各投资热点,闽投公司新近拟收购的石狮市振狮大酒店占地面积 亩,总建筑面积 平方米,楼高12层,位于石狮市振兴路商业繁华地段,地理位置优越,交通便捷,占尽石狮商业地标之利,原建筑商务功能齐全,硬件设施完善,商业中心位置完整获取中国服装之都优越的商业金融配套资源,联接泉州、晋江多条交通要道,与石狮市区零公里,毗邻南洋路服装辅料市场和市区最大的鸳鸯池公园,更有制胜未来的福建闽商投资股份有限公司的收购经营,具商业投资热点态势,呈龙腾之势。

  改制后的闽商投资金融中心将以闽投公司强大的集团财力和商圈资源做后盾,拟更名为闽商投资金融大厦,规划 年完成改建和设施更新,预计总投资 元,完成招商改制后的闽商投资金融大厦将成为闽南地区新高科技行业投资项目的聚焦点和左右包括服装织造业在内的相关行业在内的财富风向标。

  年度整合招商的总体步调规划:

  项目招商中需要解决的问题和规避

  一、如何在业已形成的服务业品牌效应中迅速切入新商务功能诉求点,将成为招商推广中一个时段内的障碍性符号。

  二、根据现在的市场现状和先投资后租售,先资本价值,后办公值的原则,如何溶金融与资本价值和办公价值与一处,实现差异化营销,在实际操作中缺乏运作先例和完整系统性。

  三、泉州企业人文环境:泉州企业多属家族式企业,如何在该项目招商初期迅速取得招商诉求中导入先投资后租售,先资本价值再办公价值的运营模式,缺乏操作先例和完整系统性。

  四、新的闽商投资金融大厦的落成遵循上述运营原则,需要在强化诉求点上找到核心竞争力之所在,即先资本价值再办公价值。

  定位:

  针对于原振狮酒店的地理位置和周边强烈而浓厚的商务环境,无论是金融投资取向的投资者或租赁的企业,其资本价值不可限量,资本历来是商家和企业所追崇的,尤其现在,把商务写字楼定位为资本价值的回报和获得为核心价值的先资本再办公价值的形象之上,使该项目颇具优势,在推广理念上注入泉州闽商投资新地标的概念点,在投资者心中预埋下不仅是办公租售更是一种投资的概念点,塑造了一个绩效商务的聚集地,从根本上差异化其他写字楼,加上立体化交叉招商推广策略,成功的吸引了目标受众的关注,于是,闽商投资金融大厦的定位顺势而出,投资新座标,资本新领袖。

  机会:

  纵观闽南金三角的市场大环境,企业生产和良性投资热点,以晋江、石狮为风向标,目前楼市尚属低谷,稍有回暖,但由于金融危机下政府刺激拉动内虚市场,对民营中小型企业扶持力度的加大,企业的再投资和自身项目投资正暗流涌动,而石狮作为一个改革开放后迅速崛起的中国乃至亚洲的服装织造之都,虽然发展较快,但可以满足一些国内一、二、三线品牌的投资型高级商务写字楼几乎没有,金融危机下的生机已经突现,因此,以闽商投资金融大厦而借势推出的投资型+办公价值型楼盘,占据了所有的天时地利,可借金融危机后企业项目外再投资和中小板块上市的良好契机借势而起。

  破局:

  闽商投资金融中心是属于旧有楼盘改制转型楼盘,在石狮和大泉州企业的印象中不需要进行楼盘导入性推广,招商过程中最为艰苦的是进行楼盘经营概念的转换和商业功能符号的转换,关键点在于合理运用自身定位和闽投公司资源运用,包括母品牌价值和子品牌价值的关联,提取核心资源,找出改制后的核心价值和分支价值,形成一个合理的品牌运营体系。

  公式:

  核心价值:投资新座标,资本新领袖,楼盘功能定位清晰,诉求明确。

  关联价值:品牌联动,带动投资,突出其金融投资性,闽投公司母品牌自身就是一个先行投资的实力财团,给后来的投资企业一个良好的招商依靠和信誉依靠,其后进行整合价值,综合打造闽商投资金融大厦。

  阶段整合凸显优势:

  作为石狮门口路段的闽投大厦已经突显3个优势。

  一、是在石狮的地产环境中,通过投资型+办公价值型诉求,强化了极为敏感的产业投资话题吸引力,突显了闽投大厦作为闽商投资中心的功能性和强势地位。

  二、是此楼盘独一无二的功能性和投资灵活性,先投资后租售,先资本价值再办公价值,体现了闽投大厦的超值地位以及母品牌影响力所带来的多重整合价值,使其在现有商务楼盘中占有独特的一席之地。

  三、是在具体的地理位置上有较强的比较优势,如环境比、交通比、性价比、投资比等。

  独辟商务投资型楼盘,造成集中突破:

  该闽投大厦的项目从立意到确认到实施都处于一个非常敏感的经济金融形势动荡时期,机会与风险共存,因此要求在具体招商过程中充分认识到有实力投资者的心理,即投资快、收益快、风险小的短平快收益特点,而实际的投资租赁企业不可能在短时期内完成对该项目的体验和认知,原楼盘的本身的空间格局是否符合主流投资者和租赁企业的需求,在这种矛盾之下,寻找最佳方案应落到投资要领之上,充分利用投资者的自身行为和效应解决上述问题,便成了项目招商迅速开展落实的最佳方案,(对楼层的大空间分割和格局整合)在完成招商储客期后,有充分的余地,以极短的时间来完成主流投资得和租赁者对该项目的认知和体验。

  强化投资概念,招商三步走:

  该项目招商应分为三个阶段:第一阶段主要针对主流投资者,紧扣项目招商诉求主题,即投资新座标,资本新领袖,在立体交叉招商策略和广告投放上作足文章,强行牵引主流投资者视线,完成招商诉求在目标客群心中的根殖,快速形成项目突破和一阶段销售业绩,第二阶段分为两部,以陆续吸引投资者和主流租赁企业为主要销售目的,进行该项目投资价值和商务价值互为交替、互为融合,形成强势的投资者利益驱动和强大的心理暗示,第三阶段则在完成整体投资者招商后突出该项目的商务办公价值体系。

  广告策略制定:

  综合当前的金融投资市场态势,再发展趋势和该项目实际情况,制定符合投资者投资、收益、再投资、再收益的投资心理曲线,制造该项目的短平快广告投放策略。

  切实分析投资者消费特征,制作招商预热期系列广告文案平面创意,营造直接刺激消费者投资心理的理想投资境界,可通过简单的文字和切合诉求点的线条简洁的画面,形象生动、寓意深远,让画面与项目诉求紧密结合,勾勒出一幅幅闽商投资金融大厦的在投资者心目中的理想投资资源蓝图。

  闽商投资金融大厦的传播策略:

  剑走偏锋,出奇制胜。

  闽商投资金融大厦的招商营销策划提案走的是非主流营销路线,较之于以前的很多商业楼盘营销方略有很大的不同和突破,将地产营销和资本运作相结合是该案的策划中心点,把该项目母品牌和子品牌进行兼容性整合,对品牌进行延续和创新,有利于闽商投资金融大厦的知名度和影响力的快速提升。

  战略高度:

  将地产营销和资本运作相结合,把项目品牌提高到投资新座标资本新领袖的高度。

  写字楼招商计划书(二)

  市场营销是以市场为导向创造出恰当的产品和服务并以一定方式转移给消费者的过程,写字楼的营销包括写字楼的市场研究、定位、销售的全过程。而本次讨论范围为写字楼销售阶段的推广过程及方法,也就是“以一定方式转移给消费者的过程”。这个过程包括销售和出租两种形式。在下面的叙述中分别予以说明。

  写字楼销售的一般推广过程及方法

  1、写字楼销售的一般阶段划分:

  第一阶段:寻找客户订作式生产(项目导入期)

  此阶段为项目初期阶段,一般项目地块已经取得土地使用权或即将取得土地使用权,此阶段的任务是找到合适的公关人员积极寻找对地块所属区域有办公需求的企事业单位进行订作式生产。该阶段一般持续到项目破土动工。

  第二阶段:寻找大型客户进行整售(项目导入期)

  此阶段项目处于施工初步阶段,鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点,此时写字楼的全面入市时机尚未成熟,但在该阶段的工程改动余地较大,仍然可以满足客户的个性化需求。所以在此阶段应主动招商确定大客户名单,多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判,并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求,促进成交,从而降低开发商的资金压力和规避市场风险。

  第一及第二阶段一般处于项目导入期,此阶段宣传的意义在于对项目进行预热,引起社会关注,为后期宣传及销售做铺垫。本阶段一般以企业新闻策划为主要宣传方式。

  第三阶段:全面销售阶段(开盘期、强销期)

  在此期间,项目主体结构封顶,项目以准现房姿态推向市场。

  开盘期,此阶段以导入期为基础进一步扩大项目知名度,不过因为有了销售任务,所以在企业新闻策划的基础上进一步增加了硬性广告,且广告发布频率也有所增加。这是广告发布的第一个高潮,同时也标志着强销期的开始。强销期,综合运用大众媒体(报纸、广播)进一步提高提升产品形象。各项销售工具全部到位。此时的广告投放以硬性广告为主,针对主要卖点做纯销售式广告,和销售有力配合,促成更高的成交额,减轻收尾工作的压力,同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传,为后期工作做准备。

  第四阶段:散售为主,租赁为辅,消化尾房(持续期、收尾期)

  在本阶段,项目内外装基本完成,进入现房入住阶段。一般此阶段以散售为主,租赁为辅。

  持续期主要广告策略为:利用报纸做已成交客户证言式广告,以维持消费者的记忆度,增强买家和潜在消费者的信心。收尾期主要采取:脉冲式发布策略,减少发布频率,但维持较长的发布时间,大众性媒体广告发布较少,专业性媒体较多。

  小结:写字楼销售一般第一、第二阶段很难达到预期的效果,所以第三阶段才是销售的重头戏。因此一般写字楼的推广都主要是为第三阶段服务。

  2、写字楼一般销售方式

  现场接待(坐盘销售)

  现场接待是房地产销售工作中最为重要的方式,产品的最终成交多为通过与客户在现场接待中心的谈判完成。这种方式的特点为客户购买特征比较明显,目的基本明确;同时,客户已通过对现场的观察产生了一定程度的兴趣,此时辅以销售人员的努力游说较容易达到促成成交的目的。坐盘销售需要在广告宣传上予以较大的支持,以吸引客户注意,促使其拨打热线咨询电话或前来现场咨询,销售人员即可通过游说促成交易。

  直销

  专员直销:聘请有“关系”人士针对写字楼有需求的企事业单位进行攻关,往往会起到事半功倍的效果。

  电话直销:根据项目定位,从商业电话簿或名片上找到客户电话,用电话方式咨询其有否需求,但命中率较低。

  扫展会:是不错的办法,根据写字楼的定位遇到恰当的的展会去派发项目资料,有利于项目销售。

  扫楼:是比较有效的一种办法,进入大厦派发项目资料及名片予客户。增加项目知名度,累计项目潜在客户。此种方法一般比较耗费人力,需要长期的积累一般为中介二手部门采用。

  小组公关模式:是由销售代表——销售主管——销售经理——公关经理——总经理等所构成的流水作业过程,并在中间穿插工程、财务等部门的配合,侧重集体作业,适合整售策略。

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